Для начала нужно сказать, что порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию подробно регламентирует Федеральный закон от 21 июля 1997 г. был принят N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон «О государственной регистрации»).

Но обо всём по порядку. Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ государственной регистрации подлежат:
- право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи;
- ограничения, возникновение, переход и прекращение этих прав.
Регистрация осуществляется в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В частности, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Порядок проведения государственной регистрации описан в ст. 13 закона «О государственной регистрации», в соответствии с которой госрегистрация прав проводится в следующем порядке:

Шаг 1. Подача документов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), необходимых для государственной регистрации прав, и регистрация таких документов.
Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется в порядке, установленном статьями 16 – 18 закона «О государственной регистрации». На государственную регистрацию представляются следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- документ об уплате государственной пошлины;
- документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;
- документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;
- кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов).
Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица

Шаг 2. Росреестр осуществляет правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также проверяет не ли других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, с учетом требований, предъявляемых законодательством к содержанию договоров, проводят проверку следующих условий законности сделок с недвижимостью:
- право- и дееспособность сторон (как физических, так и юридических лиц);
- наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки;
- соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;
- наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий, без которых договор нельзя признать заключенным;
- принадлежность недвижимости лицу, которое ею распоряжается, или наличие полномочия по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося собственником;
- соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публичных интересов в установленных законом случаях;
- отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия - указания этих условий в договоре.

При возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, а также в подлинности представленных документов или достоверности, указанных в них сведений государственный регистратор может принять решение о о приостановлении государственной регистрации прав (п. 1 ст. 19 закона «О государственной регистрации»).

Также по результатам экспертизы заявителю может быть отказано в государственной регистрации прав, по основаниям, установленным п. 1 ст. 20 закона «О государственной регистрации»:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества для регистрации сделки, перехода данного права, ограничения (обременения);
- не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность (п. 5 ст. 25.2).

Шаг 3. Внесение регистратором записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
При отсутствии оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о праве, ограничении (обременении) права или сделке (п. 1 ст. 13, ст. 19, 20 закона «О государственной регистрации»).
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе (п. 1 ст. 14 закона «О государственной регистрации»).

Шаг 4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах, и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Росреестр заполняет свидетельства о государственной регистрации права и проставляет штампы регистрации на правоустанавливающих документах.

 

А теперь так сказать "на будуее"...

13 июля 2015 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Данный закон вступает в силу с 1 января 2017 г.

Основные положения нового закона:
1) будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и ЕГРП;
2) проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее будет исключительно Росреестр (и его территориальные органы). В настоящее время госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр, а кадастровый учет - подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ;
3) установлен перечень лиц, по заявлениям которых будут учитываться объекты недвижимости и регистрироваться права на них. Например, заявление в отношении построенного объекта недвижимости может представить: собственник земельного участка, или орган госвласти, местного самоуправления. В настоящее время заявление о постановке на учет такого объекта недвижимости может подать любое лицо;
4) Сокращен общий срок кадастрового учета и госрегистрации прав (10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и госрегистрации);
5) Свидетельство о госрегистрации права выдаваться не будет. Кадастровый учет, госрегистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а госрегистрация договора или иной сделки - специальным регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки.