Приветствую Вас, соседи! Мы переехали!
Два дня, как живем. Сегодня утром проснулась: воды нет ни горячей, ни холодной, грузовой лифт в очередной раз не работает -а мне кухню с магазина привезли. Заплатила за доставку, разгрузку и подъем Побежала в УК - говорят мне там: лифтеры с раннего утра работают, пока не смазали (уж не знаю, что они должны были смазать)
ИДУТ ПРОВЕРЯТЬ, А ЛИФТЕРОВ ТО НЕТ!
Еще раз убеждаюсь, что УК не контролирует ситуацию в ЖК -они не знают, что и где происходит.
На вопрос где вода, ответили: "наверное насосы опять втали, пойду проверю"
После такого невольно об альтернативных вариантах думать начнешь.

 

тсж - вопрос очень скользкий, сразу оговорюсь я за! но...и очень много этих но.
1.в современной россии нет грамотных управленцев, вообще, а в сфере жкх так совсем беда
2.создав тсж надо думать что ВСЕ расходы и проблемы это общая головная боль, а к этому неготова 90% населения
3.председатель тсж должен быть достаточно смелым человеком, сфера жкх по доходам сравнима с алкогольной торговлей и игровым(подпольным) бизнесом , чуть не дотягивая до торговли наркотой-отсюда возможные наезды.
4. см п.3 - председатель может заключить кучу договоров и набрать кредитов а потом это ляжет на плечи жильцов, причем им есть что терять
5.если судить по ук на основании остутствия воды, сломаных лифтов и прочих проблем....ну так и тсж это не решит сразу и всем....давайте подождем, как будет обстоять дело когда заселят кк 1-4...
6. самое пожалуй главное и печальное-как это не прискорбно но мы все хамы и свиньи (никого персонально я не имею ввиду)....сломаные лифты-наших рук дело, отстутствие нормалного отопления-не исключено, что сосед сделал себе "теплый пол" водяной за счет других, будут бросать окурки и мусор на балкон внизу, будут!, загонят машину во внутрений дворик на дет.площадку-уже есть такие желающие увы, загадят места общего пользования-загадят!
и вы хотите с нашим обществом делать товарищество собственников жилья....правильно ук считает жильцов врагами, мы и есть враги...

 

и все таки, не смотря ни на что С новосельем!!!

 

 

просто жесть...

 

Спасибо! Кажется жизнь налаживается!
И вода есть и лифты работают надеюсь, что это надолго!

 

Порядок создания ТСЖ


Устав товарищества собственников жилья - юридическая основа, на которой строятся взаимоотношения домовладельцев в кондоминиуме, обеспечивается участие товарищества в гражданских, административных, земельных и других отношениях. Нормы, изложенные в уставе, являются законом для регулирования внутренних отношений в товариществе. В случае возникновения споров судебные органы исходят из норм конкретного устава и действующего законодательства.

При подготовке устава товарищества собственникам жилья необходимо договориться и уточнить все его положения, которыми жители будут руководствоваться в течение долгого времени и которые впоследствии могут иметь большое значение в деятельности товариществ. Как нет одинаковых домов, так и не может быть одинаковых учредительных документов. Поэтому желательно на основе образцов уставов подготовить свой проект устава товарищества. Важность этих документов столь велика, что здесь может понадобиться консультация юристов, практиков, имеющих опыт деятельности в данной сфере.
Уведомление о проведении собрания домовладельцев


Оно направляется инициативной группой в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом), что важно в отношении тех домовладельцев, которые сдают в аренду свои квартиры. Уведомления отправляются не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В нем указывается, по чьей инициативе оно созывается, место и время его проведения, повестка дня. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.

Предварительно инициативная группа посещает каждую квартиру. Стоит поинтересоваться жилищными условиями людей, узнать их заботы, разъяснить, чего они могут ожидать от товарищества. Можно предварительно разложить в почтовые ящики опросники, которые позволят выяснить, какими жители видят цели товарищества. Инициативная группа может ознакомить жителей за 10 дней до собрания с проектом устава товарищества.

На общее собрание можно пригласить представителей местной администрации и управляющей организации.

Инициативная группа готовит организационное собрание, на которое желательно пригласить всех собственников дома. Целесообразно договориться с местной администрацией об использовании для заседания необходимого помещения (школ, детских садов, библиотек и т.д). Если в доме нельзя всех собрать в одном месте, то собрания проводятся в каждом подъезде. На этом собрании члены группы рассказывают жителям о ТСЖ, об изменениях в их жизни после организации товарищества. При этом опыт показывает, что необходимо как минимум два собрания, связанных с созданием ТСЖ. Все вопросы должны быть четко сформулированы в повестке дня.

В докладе на организационном собрании нужно:
- Четко изложить цель создания товарищества;
- Описать техническое состояние здания и доказать целесообразность создания в нем ТСЖ;
- Рассказать об опыте создания таких товариществ;
- Указать функции товарищества по управлению домом;
- Обосновать финансовые основы деятельности ТСЖ.

Прежде всего, нужно иметь в виду, что участие в товариществе - дело добровольное. Конституционный Суд Российской Федерации подтвердил это своим решением от 03.04.98, отменив ст. 32, пп. 1, 3 и 4 (членство в товариществе), ст. 49, пп. 2 и 3 Закона "О товариществах собственников жилья". Вместе с тем отказ от вступления в ТСЖ не освобождает от участия в расходах на содержание и эксплуатацию дома.

Решение о создании в кондоминиуме ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев. Оно может быть созвано по инициативе любого жителя дома, представителей администрации города, округа или района, дирекции единого заказчика. Итак, на организационном (учредительном) собрании домовладельцев в кондоминиуме принято решение о выборе способа управления – создании ТСЖ. Большая часть собственников проголосовала за организацию ТСЖ, и согласные с этим решением домовладельцы поставили свои подписи под протоколом, но это не является документом, подтверждающим их волеизъявление быть членами ТСЖ (согласно решению Конституционного Суда РФ…). Таким документом может быть только заявление домовладельца о его желании стать членом ТСЖ. Поэтому обращаем особое внимание на необходимость документального подтверждения волеизъявления домовладельцев в форме заявления о вступлении в ТСЖ.

ТСЖ имеет и свои обязанности, главная из которых: обеспечить нормальные условия проживания, санитарное состояние домовладения, нормальную эксплуатацию и выполнение договорных обязательств.

ТСЖ может быть создано только на добровольной основе. В соответствии с действующим законодательством в доме будет проведено собрание собственников квартир и нежилых помещений. На собрании будет выбран способ управления кондоминиумом, избрано правление товарищества, ревизионная комиссия, утверждены Устав ТСЖ и название товарищества. Закон предусматривает выбор нескольких схем управления в ТСЖ:
набор штата и обслуживающего персонала самим ТСЖ;
наем на работу профессионального управляющего или управляющей компании;
заключение договора на обслуживание с Управлением городского хозяйства (службой Заказчика).

Неприватизированные муниципальные квартиры, а также арендованные нежилые помещения остаются в собственности города и передаются в управление товариществу.

Работа инициативной группы собственников, правления ТСЖ по созданию кондоминиума, как единого комплекса недвижимого имущества, требует тщательного финансово-экономического анализа, оформления многих документов и регистрации прав собственности в городском комитете по государственной регистрации прав собственности и сделок с ней, а так же в земельном комитете. Только после этого дом может быть передан с баланса Управления городского хозяйства (службы Заказчика) в управление ТСЖ.

Сложную многомесячную работу по созданию кондоминиума могут выполнить избранные в члены правления, грамотные, инициативные, деловые, честные и порядочные люди, которые есть в нашем доме.
Протокол общего собрания домовладельцев


Председателем первого организационного собрания согласно закону является инициатор собрания. На нем лежит основная нагрузка. Четкость ведения собрания, соблюдение регламента, ответы, реплики, высказывания с мест, иногда в оскорбительной форме, - все это требует от него достаточной выдержки и опыта. На собрании нужно выбрать секретаря для ведения протокола. Согласие на это будущего секретаря лучше получить заранее.

В докладе на собрании член инициативной группы должен рассказать жителям дома о том, что такое ТСЖ, каковы цели его создания, преимущества членов ТСЖ, с какими проблемами они, возможно, столкнутся, какую поддержку могут требовать и получить от местных органов власти.

Регистрацию жителей дома на общем организационном собрании проводят члены инициативной группы. Собрание считается правомочным, если на нем присутствовало более 50% собственников жилых и нежилых помещений.

Муниципальные организации в оперативном управлении или хозяйственном ведении могут иметь жилые (неприватизированные) квартиры и нежилые помещения. Если представитель такой организации по каким-либо причинам не присутствует на общем собрании (например, собрание назначено в неудобное время, или он занят, болен), то кому-нибудь из инициативной группы необходимо получить доверенность представлять данную организацию на собрании собственников жилья.
Повестка дня общего собрания домовладельцев


Учитывая, что повестка дня раздается заранее, нет необходимости ее утверждать. Изменять повестку дня на собрании нельзя. Обязательными вопросами, включенными в повестку общего собрания собственников квартир (помещений) являются:
-принятие решения о способе управления кондоминиумом (если принято решение о создании ТСЖ, то далее следует…)
-принятие Устава ТСЖ
-принятие схемы определения долей участия

Следует ограничиться 6-7 вопросами, выносимыми на собрание, и проводить его не более двух часов без перерыва (после перерыва можно не собрать кворума). Оформление повестки дня и протокола общего собрания проводится в соответствии с ГОСТом 6.38-97. Для представления документов на регистрацию и в другие организации потребуется сделать выписку из протокола №1. В выписке необходимо указать место и дату проведения общего собрания, а также всех присутствующих. Причем те собственники, которые передали свои полномочия соседям или своим представителям, должны письменно оформить доверенность на представление их интересов на собрании.

Собрание считается правомочным, если на нем присутствовало более 50% собственников. Сначала нужно поставить вопрос о количестве голосов на собрании, пропорциональном занимаемой площади, и о схеме распределения долей участия. Доля участия устанавливается пропорционально площади помещения, занимаемого собственником (домовладельцем), служит для определения его доли в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также – для определения доли голосов на общем собрании домовладельцев.

Это необходимо для того, чтобы не были поставлены под сомнение результаты собрания. Надо учитывать, что собственники владеют квартирами разных размеров и нежилыми помещениями.

Итак, на собрание явились или остались собственники жилья, желающие быть членами ТСЖ. Собрание избрало правление ТСЖ. Результаты выборов фиксируются и заносятся в протокол в соответствии с Уставом ТСЖ. Правление избрано. Далее следуют выборы председателя правления ТСЖ Члены правления избирают из своего состава председателя. На данном этапе каждый член правления обладает только одним голосом. И это не зависит от количества его голосов как домовладельца в ходе общего собрания, так как он уже просто одно из выборных лиц. Выборы председателя происходят простым большинством голосов, поэтому лучше иметь нечетное число членов правления.

После выборов председателя правления ТСЖ каждый член правления ставит свою подпись под протоколом заседания правления ТСЖ, на котором был избран председатель.

Таким образом, для подтверждения полномочий председателя правления ТСЖ как представителя ТСЖ в период между общими собраниями (общее собрание - высший орган управления ТСЖ) и заседаниями правления ТСЖ (орган управления между общими собраниями ТСЖ), необходимо представить следующие документы:

1.Свидетельство о регистрации ТСЖ с приложением №1 «Список домовладельцев в кондоминиуме и схема распределения их долей участия».

2.Зарегистрированный устав ТСЖ.

3. Протокол общего собрания домовладельцев с подписями всех домовладельцев, принявших участие в данном собрании, сумма голосов участников общего собрания должна быть больше 50% от всей суммы голосов в кондоминиуме. Этот протокол должен содержать сведения о создании ТСЖ, о принятии устава, о выборах правления.

4.Протокол заседания правления ТСЖ с подписями членов правления, принимавших участие в данном заседании, их должно быть более половины от числа членов правления.

5.Паспорт, подтверждающий личность гражданина, являющегося председателем правления ТСЖ.
Отсутствие хотя бы одного из вышеперечисленных документов, и, в первую очередь, подписей под протоколом общего собрания и протоколом заседания правления, делает полномочия председателя не подтвержденными. В случае возникновения спорных вопросов, данный порядок подтверждения полномочий может быть затребован в общегражданских и арбитражных судах.





ст. 146 п. 3 "Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со статьёй 45 настоящего Кодекса..."
ст. 45 п.3 "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники,...обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов..."
ст. 135 п. 2 "Устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном стстьями 45-48 настоящего Кодекса..."
ст. 48 п.3 "Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме".
Ч. 3 ст. 48 ЖК РФ определено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, можно подсчитать так:
S помещ.
D = ------------------------------------------------------ х 100% , где
S жилых и нежилых помещений дома

S помещ. – общая площадь жилого или нежилого помещения (части помещения), находящегося в собственности физического или юридического лица, города Москвы;
S жилых и нежилых помещений дома – сумма общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома, имеющих обособленного собственника, без учета площади помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений

Согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники жилых и нежилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

 

Мдааа...
Это угроза?

 

Я не предлагаю менять УК - предлагаю сделать кнут...

 

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Как учесть дом на балансе — один из первых вопросов, который возникает при создании ТСЖ. Чтобы разобраться, что именно и как учитывать, нужно проследить схему возникновения самого объекта и прав на него.
Основная трудность связана с путаницей понятий вещных прав и объектов этих прав. Жилой дом возникает как объект вещных прав только после государственной регистрации объекта. Последующая регистрация права собственности на этот объект (его части) возможна соответственно только после появления самого объекта права.
Последовательность этапов следующая:
1. возведение дома как нового материального объекта;
2. установление соответствия объекта стандартам, регулирующим его пригодность для использования по назначению, — фиксирование завершенного строительства — регистрация объекта;
3. возникновение права собственности на объект недвижимости и отдельные его части.
Появление жилого дома как объекта бухгалтерского учета в ТСЖ становится возможным после хотя бы частичного исполнения третьего этапа.
В соответствии с п. 2 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств, а застройщиком признается инвестор и иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.
При последующей застройке и определенных условиях ТСЖ может выступать как заказчиком (приобретая участки земли) и инвестором (инвестируя средства в строительство), так и застройщиком (уполномочивая других лиц на реализацию проекта).
Отношения по формированию и запуску инвестиционного проекта возникают гораздо раньше, чем в схему взаимоотношений сторон включаются конечные потребители (соинвесторы). Будущие собственники смогут получить свидетельства о собственности только после завершения договоров долевого участия в инвестировании и подписания актов приемки-передачи квартир, но создать ТСЖ они могут и до этого момента. В соответствии со ст. 139 ЖК РФ право создания ТСЖ теперь принадлежит исключительно собственникам.
В п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, наравне с лестницами, лифтами, инженерным оборудованием отнесен к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Структура объекта усложняется после обмера площадей, которые подразделяются по назначению на:
• площадь жилых помещений;
• площадь нежилых помещений;
• площадь общих помещений.
На основании этой градации единый объект учета — жилой дом состоит из следующих элементов:
• жилые помещения (квартиры) собственников;
• нежилые помещения собственников;
• общедомовое имущество (в том числе общие помещения, инженерные сети и оборудование, лифты и т. д.).
Выбытие внеоборотных активов при передаче инвестором площадей конечным потребителям (соинвесторам) сопровождается подписанием актов приемки-передачи по договорам долевого участия в инвестировании и отражается записью: дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на сумму стоимости передаваемой площади. Применение счета 91 обусловлено п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации».
После этого соинвесторы могут зарегистрировать свои права. Законодательно полноправным хозяином признается собственник, несмотря на то что фактические владельцы, не оформившие собственность, также являются лицами, обладающими некоторыми возможностями собственника де-факто, как в отношении прав (например, владение и пользование, создание ТСЖ), так и в отношении обязанностей (например, оплата коммунальных услуг). Оплата приобретателем коммунальных услуг часто предусматривается непосредственно договором о долевом участии в инвестировании и определяется моментом передачи ему имущества (подписанием акта приемки-передачи), в связи с которым новый владелец принимает на себя обязательства по возмещению этих расходов.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Поскольку сначала осуществляется регистрация объекта прав — жилого дома (самостоятельно и (или) в составе комплекса, которому как объекту недвижимого имущества присваивается уникальный признак — номер), а потом — регистрация самих прав и в законодательстве однозначно не указано, с момента какой «такой» регистрации возникает право собственности, то собственником по общему правилу становится лицо, к которому фактически перешло во владение и пользование имущество. Однако распорядиться им он не сможет, пока не зарегистрирует свое законное право в надлежащем порядке.
Таким образом, в ТСЖ могут входить только лица, либо уже зарегистрировавшие свое право собственности, либо те, кому будет оформлено право собственности на помещения в строящихся домах, и все они обязаны возмещать расходы на содержание. Расчет доли участия такого владельца может осуществляться на основе обмеров бюро технической инвентаризации, паспорта квартиры и данных договора на долевое участие в инвестировании, т.е. документов, являющихся основаниями регистрации права собственности.
Что касается размера передаваемого в управление ТСЖ общедомового имущества, то поскольку согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ является добровольным, теоретически в управление ТСЖ может быть передана только доля общего имущества, принадлежащая вступившим в него собственникам. Однако ЖК РФ закрепляет за ТСЖ определенные права на все общее имущество объектов, которым товарищество управляет, а в соответствии с п. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники могут создать только одно ТСЖ.
Бухгалтер ТСЖ принимает на баланс имущество целиком, но в размере только тех отдельных частей общего имущества, которые на правах оперативного управления переходят товариществу при его создании. По общему правилу эти права подлежат государственной регистрации, но поскольку в случае с ТСЖ налицо ситуация, когда они являются объектом отношений между участниками (членами) организации и самой организацией, правомерность такой передачи для ТСЖ фиксируется в его уставе. Гражданским законодательством не предусмотрены специальные виды прав, на основании которых ТСЖ могло бы управлять имуществом. На практике структура состава членов и нечленов товарищества может меняться, а в уставе закрепляется общий порядок вступления новых членов в товарищество, выбытия из него и соответственно основания возникновения и прекращения прав ТСЖ на оперативное управление общим имуществом собственников многоквартирного дома. Юридически получение права на оперативное управление долями закрепляется путем регистрации самого ТСЖ как юридического лица.
Регистрация ТСЖ согласно п. 3 ст. 136 ЖК РФ осуществляется в соответствии с законом РФ «О государственной регистрации юридических лиц». Возможные противоречия разных собственников по управлению общим имуществом пока устраняются с помощью применения принципа «правоты большинства», на котором основана сама возможность создания ТСЖ: принятие такого решения собственниками (будущими собственниками), обладающими более 50% голосов (ст. 136, 139 ЖК РФ).
Регистрация ТСЖ как юридического лица дает товариществу право вести уставную и коммерческую деятельность, а также требовать возмещения своих расходов от собственников и владельцев независимо от их членства.
Таким образом, ТСЖ получает общее имущество в управление не от заказчика или инвестора, а от собственников (на правах оперативного управления). От заказчика товарищество получает техническую документацию на объект, чертежи, спецификации и технические паспорта на установленное в доме оборудование, договоры на обслуживание, которые были временно заключены с обслуживающими организациями. Инвестор передает ТСЖ списки участников долевого инвестирования, размеры их долей, состав реализованных и нереализованных нежилых помещений, информацию о долевом соотношении в стоимости жилых помещений, нежилых помещений, общего имущества и земельного участка и т.д. Все это лишь частично отражается в бухгалтерском учете имущества, принятого в управление, а необходимо в большей степени для правильных расчетов, распределения долей участия и осуществления функций управления.
Наиболее распространенными ошибками бухгалтеров ТСЖ являются постановка объекта на учет по факту получения от заказчика и инвестора указанных документов, а также постановка на учет объекта целиком, без выделения передаваемого в управление общего имущества.
В бухгалтерском учете отдельные объекты учета, входящие в комплекс имущества, должны отражаться раздельно, поскольку каждый из этих объектов может быть идентифицирован отдельно от остального имущества, а также изменять свои характеристики в процессе управления. Например, земельный участок может измениться по размеру и соответственно по стоимости. Виды общего имущества могут быть определены на основании перечня, содержащегося в п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Учет общего имущества
В соответствии с п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» ТСЖ должно отразить единый инвентарный объект (жилой дом), земельный участок и прочее общее имущество, принадлежащие собственникам на праве общей собственности, а товариществу на правах оперативного управления. В связи с тем что некоторые элементы общего имущества (например, инженерные сети) в силу своего конструктивного единства в доме не могут быть выделены в самостоятельный объект учета, они должны учитываться в составе комплексного объекта (дома). Другие элементы общего имущества (элементы благоустройства, озеленения, ограждения) выступают как самостоятельные учетные единицы.
Наличие у ТСЖ прав, представляющих собой ограниченный вариант права собственности, установлено п. 2 ст. 137 ЖК РФ. По своим признакам это соответствует праву оперативного управления, определенному в ст. 296 ГК РФ.
Бухгалтерский учет общего имущества характеризуется прежде всего тем, что оно применяется для оказания услуг собственникам, чтобы они могли использовать по назначению свои квартиры.
Общее имущество, находящееся в управлении ТСЖ, представляет собой один из активов товарищества. Любое управление предполагает наличие определенного объекта управления и прав на осуществление управления этим объектом. Как правило, любая управляющая коммерческая компания при получении объекта в оперативное управление ставит его на баланс как основное средство. В случае с некоммерческим товариществом отражаемое на его балансе имущество является моментным показателем стоимости общего имущества в составе «Фонда во внеоборотных активах» по счету 86 «Целевое финансирование».
Кроме того, это имущество используется в течение длительного времени, и ТСЖ не предполагает его последующую перепродажу.
Другим важным критерием является то, что общее имущество собственников обладает способностью приносить основную экономическую выгоду, снижая стоимость обслуживания, позволяя использовать некоторое имущество для получения дополнительных доходов (например, площади стен фасадов, присоединения к своим сетям других объектов за плату и т. п.).
Вопрос об учете жилищного фонда на балансе ТСЖ или за балансом является дискуссионным. Среди аргументов «за» учет на балансе приводятся следующие:
1. Для ТСЖ общее имущество собственников является объектом, отвечающим всем признакам, которые необходимы для его принятия к учету в качестве основных средств, перечисленных выше, и принадлежит товариществу на праве управления, представляющего собой ограниченное право собственности.
Поскольку сторонами взаимоотношений, касающихся общего имущества, выступают, с одной стороны, собственники, как правило, физические лица, не являющиеся субъектами бухгалтерского учета, с другой — ТСЖ (организация), то вопрос о том, на чьем балансе это имущество должно быть учтено, вообще не возникает, так как это можно сделать только на балансе ТСЖ.
2. Жилищный фонд (включая то, что составляет общее имущество) традиционно учитывался на балансе различных организаций (как правило, государственных), и его статистический совокупный учет отражал состояние дел в этом секторе в рамках отдельных городов, регионов и страны в целом. Вывод показателей жилого фонда за баланс при отсутствии предусмотренных для этого забалансовых строк и унифицированной методики учета повлечет искажение совокупной оценки состояния жилищного фонда.
3. В условиях недостаточной регламентации учета и противоречивости законодательства учет общего имущества собственников на балансе ТСЖ отвечает существующим нормам, хотя они не совершенны.
«Против» приводятся следующие аргументы:
1. ТСЖ не является собственником, а создается лишь с целью управления. В ЖК РФ не оговорено, что управление оперативное. Оперативное управление является видом ограниченного права собственности в соответствии с ГК РФ (гражданско-правовой термин).
2. Износ жилищного фонда учитывается за балансом, поэтому и сам объект следует учитывать за балансом.
3. В случае если для ТСЖ будет отменено освобождение от уплаты налога на имущество, то учет общего имущества собственников на балансе будет вести нецелесообразно.
Ввиду недостаточности законодательства и отсутствия регламентации учета в ТСЖ бухгалтер может руководствоваться собственным профессиональным суждением и применять любой из подходов.
По нашему мнению, оправданным является учет общего имущества собственников на балансе ТСЖ. Показателен простой пример. По решению собственников ТСЖ приобретает общие приборы учета тепла, или строит детскую площадку перед домом, или ставит ограждение территории. Если это имущество не следует учитывать на балансе, то возможно ли учитывать тогда на балансе расчеты и хозяйственные факты по его приобретению и финансированию со стороны собственников? Соблюдая законодательство, ТСЖ обязано учесть на балансе и начисление целевого взноса собственникам, и получение от них этих средств, и оплату их продавцам или изготовителям. А как быть с созданным имуществом? Его же нельзя признать расходом и просто списать за баланс. Списание актива, если это не денежные средства, товары или продукция, осуществляется через счет 91 «Прочие доходы и расходы». Одним из необходимых условий признания расхода в бухгалтерском учете является уверенность в уменьшении экономических выгод организации в результате конкретной операции, которая имеется в случае, когда организация передала актив. Кому ТСЖ может передать такой актив? Только собственникам, причем всем сразу, т.е. коллективу. А коллективом собственников и является ТСЖ. Значит, никуда ТСЖ эти активы не передает, а экономические выгоды товарищества с учетом его ограниченных прав на распоряжение общим имуществом не уменьшаются. Следовательно, активы остаются на балансе ТСЖ.
Принятие к учету имущества каждого вида будет отражаться по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на субсчете «Приобретение отдельных объектов основных средств» в корреспонденции со счетом 86 «Целевое финансирование».
В ПБУ 6/01 и Законе «О бухгалтерском учете» установлено, что первоначальной стоимостью безвозмездно полученных основных средств признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету. Таким образом, у ТСЖ, получающего в управление общее имущество, возникает необходимость подтвердить рыночную цену полученного объекта.
Таким образом, установленная при вступлении в ТСЖ рыночная цена общего имущества последовательно должна применяться и в дальнейшем. В п. 14 ПБУ 6/01 установлено, что стоимость основных средств, по которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации. Следовательно, при отсутствии фактов достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации или частичной ликвидации*(1) стоимость общего имущества меняться не должна.
Основная трудность, с которой сталкиваются ТСЖ при необходимости таких расчетов, — отсутствие информации о стоимостном соотношении отдельных элементов общедолевой собственности и другого имущества. Заказчик-застройщик, как правило, не проводит данные расчеты и не информирует об этом ТСЖ или собственников. В этом случае товарищество может получить такую информацию только посредством экспертной оценки или рассчитать самостоятельно по разработанной методике.
Получив подтверждение рыночной цены и экспертную оценку удельного веса общего имущества объекта жилищного фонда и отдельных его составных частей, ТСЖ имеет возможность самостоятельно рассчитать стоимость принимаемого в управление имущества (его составных).
В бухгалтерском учете ТСЖ стоимость отдельных объектов общего имущества отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Вложения в приобретение отдельных объектов основных средств». Аналитический учет внутри этого субсчета будет вестись по каждому основному средству. Несмотря на материальное единство участка земли и построенного на нем строения, юридически такие объекты, как и их благоустройство, являются самостоятельными. ТСЖ организует аналитический учет так, чтобы впоследствии при отражении этих объектов на счете 01 «Основные средства» можно было бы определить стоимость переданного в управление имущества по его составным частям: общедомовое имущество, нежилые помещения в общедолевой собственности, земельный участок, объекты благоустройства и т.п. В процессе формирования стоимости имущества ТСЖ все дополнительные затраты на принятие его в управление (например, заработная плата бухгалтера, юриста, специалиста, осуществляющего расчет стоимости долей, получение санитарных паспортов объектов) полностью или частично относятся на вышеуказанные статьи в соответствующей пропорции, установленной товариществом. Эта операция будет отражаться по дебету счета 08 в корреспонденции со счетом 86. По сформированной стоимости объекты принимаются к учету в качестве основных средств записью:
Д-т сч. 01 «Основные средства»,
К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Аналитический учет по счету 01 «Основные средства» ведется по однородным группам основных средств и по отдельным инвентарным объектам. В целях учетной классификации такими объектами для ТСЖ являются:
• общие элементы жилого дома в размере принятого в управление общего внутридомового имущества;
• нежилые помещения в общедолевой собственности;
• земельный участок;
• объекты внешнего благоустройства и т. д.
Основной принцип, который соблюдается ТСЖ, заключается в том, что стоимость этих объектов будет меняться только в случае достройки, дооборудования и т.п. , т.е. ее оценка в балансе может измениться только при фактическом изменении имущества, влияющем на его потребительские свойства (например, установка в подъездах металлических дверей с кодовыми замками, оборудование детской площадки и т. п.). После этих операций у ТСЖ имеется сальдо по счетам 01 и 86, причем сальдо последнего отражает как стоимость переданного в управление общего имущества, так и дополнительные затраты, которые могут подлежать возмещению членами товарищества в виде целевых или членских взносов.
Завершая операции с основными средствами, товариществу необходимо отразить источник финансирования. Для этого могут быть предложены два варианта.
Первый вариант — дебет счета 86 «Целевое финансирование», кредит счета 83 «Добавочный капитал». Данная запись содержится только в инструкции по применению Плана счетов, который не имеет статуса нормативного акта, и, следовательно, не обязательна.
Второй вариант — дебет счета 86 «Целевое финансирование», кредит счета 86, субсчет «Фонд во внеоборотных активах» — рекомендован Экспертным советом по методологии бухгалтерского учета в некоммерческих организациях (кроме бюджетных) при ИПБ России и Клубе бухгалтеров и аудиторов некоммерческих организаций.
По нашему мнению, второй вариант точнее отражает суть описываемой операции, поскольку передаваемое в управление имущество действительно формирует «Фонд во внеоборотных активах».
Отражать в учете источник финансирования в корреспонденции со счетом 83 «Добавочный капитал» целесообразно, когда речь идет о приобретении за счет средств целевого финансирования таких объектов общего имущества (например, компьютеры, мебель и т. п.), на которые ТСЖ будет иметь право собственности, а не оперативного управления.
В соответствии с ПБУ 1/98 «Учетная политика организации» в учетной политике должны быть отражены методы оценки активов, правила документооборота и технология обработки учетной информации.
Товарищество собственников жилья имеет право учитывать и оценивать принимаемое в управление имущество на основании следующих документов:
• устав ТСЖ — основной документ, которому должна соответствовать как уставная, так и коммерческая деятельность товарищества;
• техническая документация на дом и документы о государственной регистрации позволяют выявить распределение площадей по их назначению, а также состав общего имущества, виды собственности на индивидуальное имущество и состав владельцев;
• распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству устанавливает границы земельного участка, закрепленного за объектом, и его общую площадь;
• информация заказчика-застройщика о стоимостном соотношении долей общего имущества собственников (или экспертная оценка) позволяет обоснованно выделять доли отдельных элементов по стоимости;
• заявление домовладельцев о вступлении в ТСЖ — основание для принятия к учету изменения в структуре членства. В ст. 143 ЖК РФ установлено, что членство в ТСЖ у собственника возникает именно с подачей заявления о вступлении в товарищество.
Очевидно, эти документы служат основанием для возникновения прав и обязанностей, но их недостаточно для целей бухгалтерского учета, поэтому в учетной политике дополнительно требуется зафиксировать:
• выбранные способы определения рыночной цены объектов;
• разработать и утвердить применяемую форму (документ) и методику расчета отдельных составляющих общедолевой собственности.

 

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Вместе с тем право собственности подразумевает так называемую триаду прав - право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве <1> гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.

 

Может сделаем проще? Разместим созданный вами документ в файловой базе, а эту простыню отправим к праотцам? Сомневаюсь что кто-то станет её читать целиком.

Все люди на свете разные, только я один такой одинаковый.

 

Дублирую:
Эдальго, корпус 1-нет воды, света, отопления, не работают лифты, интернет, телевидение, телефон, канализация... УК, как всегда расписывается в своей безысходности: не можем, не контролиролируем,НЕ ПРИДУСМОТРЕННЫ АВАРИЙНЫЕ СИСТЕМЫ ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ- даже для пожарных выходов! Если с кем -то из жильцов на верхних этажах случится сердечный приступ,врачи могут не успеть дойти!
Что думаете -соседи!
К сожалению, только 20 семей получили документы о собственности- об этом мне сегодня сказала Маша -сотрудник УК (правда в другом контексте)... и кажется процесс затянется. Так, что, о ТСЖ можем только мечтать!

 

Чтобы создать ТСЖ, необходимо сначала оформить право собственности. Не имея зарегистрированного права собственности, мы пока не можем отказаться от УК.
По поводу собственности напишу в соответствующем разделе.

 

Алиса, Все это уже писано несколькими сообщениями выше.

Чем питаются Хемули?

 

 

Вы попробуйте писать заявления на перерасчет. Тупо заготовьте рыбу и каждый раз, когда нет воды - приносите им жалобу.

 

К сожалению, перерасчет комплексно ситуацию не изменит. В УК сотрудников менять менять нужно, либо саму компанию. ТСЖ -это выход.

 

Да... Делаа... neeve, может рано пока расстраиваться? Я понимаю, что условия, мягко говоря, не сахарные, но любая новостройка с этого начинается, к сожалению... Вон у меня подруга в Бутово уже ремонт сделала, уже жила в квартире, а охранник продолжал на ночь подъездную дверь на ключ закрывать))
Наладится все, я уверена, не расстраивайтесь!

 

ТСЖ это конечно прекрасно, но я лично не уверенна что с его созданием что-то измениться, если конечно у руля не встанут достойные, неравнодушные, честные и, что немаловажно, профессионалы. Есть такие? Ба...да то, что я описала утопия кажись.