Я дольщик. По договору
5.1. Застройщик обязан передать Участнику Объект не позднее 6 (Шести) месяцев с даты получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома (далее – «срок передачи Объекта»), но не позднее «01» апреля 2014 года.
Или
5.7. В случае если строительство (создание) Жилого дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок Застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику соответствующую информацию и предложение об изменении Договора. Изменение предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

1-ое апреля на следующей неделе. В компании Авгур-эстейт говорят что разрешение на ввод в эксплуатацию не получено и когда будет получено не известно.
Кто-нибудь направлял им претензию?

 

С юридической точки зрения направлять претензию до наступления срока исполнения обязательств не имеет смысла.Вряд ли кто-то уже направил претензию. Со 2го апреля имеете полное право направлять претензию, далее в суд (по опыту 2-й очереди Квартала А-101 Авгур не отвечает на претензии и всех посылает в суд). Для страховки можете обратиться в Стройнадзор с вопросом о том, находится ли застройщик в процедуре получения РВЭ.

 

Итак сегодня 30.09.2014 - последний день.
срок передачи объекта - до 01.10.2014

Формула расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве.

Для предпринимателей и юридических лиц:
неустойка = цена договора Х количество дней просрочки Х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300

Для граждан:
неустойка = цена договора Х количество дней просрочки Х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150

Пример расчета неустойки (пени) по договору долевого участия в строительстве:
Например, цена договора долевого участия в строительстве составляет 2 000 000 рублей;
Количество дней просрочки составляет 180 дней;
Ставка рефинансирования: Согласно Указанию Банка России от 13.09.2012 № 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России", начиная с 14 сентября 2012 года, ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8, 25 процентов годовых;
1/300 - размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ - для предпринимателей и юридических лиц;
1/150 - размер пени в силу закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ - для граждан, не являющихся ИП.

Пример расчет неустойки (пени) за просрочку передачи застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства по формуле:
Для участника долевого строительства - гражданина:
2 000 000 (цена договора) х 180 (количество дней просрочки) х 8,25 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 198 000 рублей

Для участника долевого строительства ИП и организации:
2 000 000 (цена договора) х 180 (количество дней просрочки) х 8,25 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 99 000 рублей

 

Все верно. Но следует также добавить, что на данные правоотношения распространяется Закон о защите прав потребителей, согласно положениям которого в пользу истца также подлежит взысканию с ответчика штраф в размере 50% от сумм присужденных судом за отказ в добровольном порядке исполнить требования потребителя. Таким образом, для физ. лица потенциальная ко взысканию сумма составляет 297 000 рублей. Кроме того, по таким спорам всегда взыскивается моральный вред и расходы на юриста.

 

Но есть ещё момент. применяемая судами ст. 333 ГК - вот это больше беспокоит и как от неё защититься?

 

До особо никак. Ссылайтесь на решение президиума ВС по этому вопросу, что допускается в исключительных случаях и должно быть обязательно обосновано.

 

Пленумы по этой статье говорят о возможности ее применения только по заявлению ответчика и при явной ее несоразмерности, если подавать иск по месту жительства истца (позволяет закон о Защите прав потребителей), существует вероятность неявки представителя застройщика в суд и не заявления об уменьшении неустойки. Следует сказать, что суды часто эту статью применяют и без заявления ответчика.
Но в любом случае необходимо работать с внутренним убеждением суда, размер неустойки в относительных значениях составляет 20 % годовых от суммы договора, что, на мой взгляд, не является кабальным для застройщика размером. Видел практику МГС о том, что снижение неустойки более чем в 3 раза является фактическим освобождением застройщика от ответственности, такое решение было изменено в сторону увеличения суммы.

 

в том-то и дело,что суды применяют эту ст.безходатайства ответчика, так ещё и снижают в 10 раз уменьшают неустойку

 

В любом случае, суд окупится. Не дарить же им эти деньги!

 

так как защититься от этой статьи??
может показать фактические расходы из-за просрочки по сдачи объекта?

 

Ну если есть, чем подтвердить - то конечно.

 

а фантазия на что? -))
ни хочу писать в открытом доступе..

но опять же дело не в этом, вопрос в том, поможет ли?
даст ли такое обоснование защиту от снижения неустойки?

думаю,что вопрос не сюда.. но мало ли-)

 

Ну тем, кто ипотеку платит - как минимум тем, что ипотечному договору после оформления собственности снижается процентная ставка.

Ковыляющий по прямой дороге опередит бегущего, который сбился с пути.

 

это нужно не мне говорить, а в суде. Если правильно преподнести судье, то думаю тоже, как дополнительная защита от 333 ГК РФ.
выводите цифры, расчет и показывайте.

 

Ну да. Или договором аренды жилья, например. Только все равно, как показывают суды - размер требований снижают значительно.

 

согласен.. практика такова..

но, есть вариант, мы по защите прав потребителей, а это значит, что мы имеем право на выбор суда:
1) по исполнению договора,
2) по месту жительства,
3) вариант - брать не буду..

как ни крути - нужно подавать по месту жительства..
1 вариант отпадает, по всем ясной причине..-((
2 вариант- но комментс..

 

Итак, друзья, внесу некоторую ясность. Обо всем по порядку.

I. О пользе Закона о защите прав потребителей.
1. Возможность подачи иска по своему месту жительства.
Под местом жительства подразумевается адрес регистрации по месту жительства. Поскольку всегда существуют опасения относительно аффилированности "родного застройщику" суда с застройщиком, подача иска по месту своего жительства может существенно помочь делу.
2. Штраф в пользу потребителя в размере 50% от сумм, взысканных судом.
Важно знать, что многие суды отказывают во взыскании данного штрафа (на мой взгляд незаконно), если ответчику не была направлена досудебная претензия о взыскании неустойки. Мотивируют суды данное решение тем, что поскольку штраф взыскивается за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя, а такое требование не направлялось ответчику до суда, то, соответственно, и штрафовать не за что. Следует отметить, что законом обязательный претензионный порядок урегулирования спора не предусмотрен.
3. Освобождение от уплаты государственной пошлины.
Согласно положениям Закона о защите прав потребителей и Налогового кодекса РФ истец освобождается от уплаты государственной пошлины в части цены иска до 1 000 000 рублей. Сумма, превышающая 1 000 000 руб., облагается гос. пошлиной.
4. Моральный вред.
По искам о Защите прав потребителей доказывать факт причинения морального вреда нет необходимости, для удовлетворения данного требования достаточно самого факта нарушения прав потребителя.

II. О расходах на аренду жилья в период просрочки передачи объекта.
Данные расходы в соответствии с общими нормами ГК РФ являются убытками и взыскиваются с застройщика ОТДЕЛЬНО. Таким образом, факт наличия таких расходов на применение судом 333 ГК РФ никак не влияет, поскольку является самостоятельным исковым требованием (не путать с исковым заявлением, данное требование можно заявить и в иске о взыскании неустойки).

III. Расходы на юриста и гос. пошлина.
Данные расходы, согласно нормам ГПК РФ, являются судебными и взыскиваются с ответчика. Гос. пошлина взыскивается пропорционально удовлетворенным требованиям, а расходы на юриста по внутреннему убеждению суда.

IV. Собственно ст. 333 ГК РФ.
Наболело. В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд имеет право снизить размер неустойки, руководствуясь своим внутренним убеждением. В суде можно "из штанов выпрыгивать", доказывая соразмерность неустойки, ссылаться на пленум от том, что должно быть заявление ответчика, а ответчик даже в суд не пришел, многим судьям на это наплевать, срежут в 10 раз и все. Многим судьям, но не всем. Яркий пример разности среди судей понимания соразмерности размера неустойки сегодня продемонстрировала судья Шерова Кунцевского районного суда г. Москвы. В моем производстве было 2 аналогичных дела против одного и того же застройщика, иски от 2-х соседей по таунхаусам на 4 млн. руб. и 5 млн. руб., в Солнцевский и Кунцевский суды соответственно. В июне иск на 4 миллиона был удовлетворен Солнцевским судом почти в полном объеме (срезали моральный вред до 50 тыс. руб. со 100 тыс.руб.), еще и штраф на 2 млн. присудили, правда все в порядке заочного производства, потом при отмене заочного решения достигли мирового соглашения с застройщиком на 2 млн. руб.
Сегодня же Кунцевский суд иск на 5 млн. руб. удовлетворил в общей сложности на 600 тыс. руб. плюс судебные расходы (350 тыс. неустойка, 50 тыс. моральный вред, 200 тыс. штраф). Конечно, обидно, что так сильно срезали, но срезают не всегда, а 600 тысяч рублей тоже на дороге не валяются, это к вопросу судиться или нет. Мой ответ обязательно да. Кроме того, существуют различные приемы как убедить суд в соразмерности неустойки, которые, как видно, не всегда работают.

Тем кто решит подать иск в суд, в качестве юриста могу рекомендовать себя или кого-то из моих коллег. Мы создали проект для специализации на данной категории споров и ведем юридическую практику в Новой Москве, в связи с этим меня не затруднит встретиться с Вами в Коммунарке и обсудить конкретно Вашу проблему, консультация и выезд совершенно бесплатны. На нашем сайте народный-юрист.рф ведется постоянное обновление статей по данной тематике, кто заинтересовался, пишите в личку или на почту srochnovsud@gmail.com . Цены, указанные на сайте, в настоящий момент не совсем актуальны и скорректированы в меньшую сторону. Да, в данном абзаце я пропиарился.

Доклад окончен. Готов ответить на дополнительные вопросы.

 

Все правильно, могу дополнить:
1) делайте договор на ремонт квартиры и доставку материалов с 01.10.2014г с авансированием работ и 100% предоплатой за покупку и доставку материалов. - это тоже фактические расходы.
по ДДУ квартиры должны были сдать до 01.10.2014

 

Dvav, возможно я не совсем понял, что вы имели ввиду, но, полагаю, здесь присутствует терминологическая путаница. Взысканию подлежат НЕ ФАКТИЧЕСКИЕ РАСХОДЫ, понесенные после начала просрочки передачи объекта, а УБЫТКИ причиненные такой просрочкой. Иными словами, ремонт квартиры вы в любом случае произведете и понесете расходы - это не убытки. А вот расходы на найм жилья в период, когда вы должны были бы уже жить в квартире, являются вынужденными расходами, т.е. убытками.
Но если просрочкой договора были причинены убытки, связанные с ремонтом, например, срыв поставки материалов и выставленная Вам неустойка поставщиком, тогда, конечно, возможно взыскание. Но в таких делах иной предмет доказывания и туманная судебная перспектива.
Кроме того, никто не отменял уголовную ответственность за фальсификацию доказательств.

 

комментировать о фальсификации я не буду..

я буду доказывать, что это мои убытки, которые возникли в следствии нарушений обязательства по ДДУ.
что бы снизить размер неустойки ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а я буду доказывать обратное.
Это не для взыскания фактических расходов, а для защиты от 333 ГК РФ